ネットで調べると、人生の3大支出は、「住宅・教育・老後資金」とのこと。
逆に、これらの支出を上手にコントロールできれば、中長期でお金に余裕のある暮らしが獲得できます。
特に、「住宅費」は他の3大支出と比較し、人生の早い時期に、多くの世帯が転機を迎える支出です。
住宅ローンを考慮すると、家族ができてまだ間もない頃（30代前後）に、住宅戦略の決断が必要なケースが多いためです。
子供が生まれて、引っ越しを考えてるけど、
”賃貸”のままにするか、住宅ローン（35年？）を組んで”購入”するか悩む。。。
そんなふうに考えていた時期が俺にもありました。
もし、以下の価値観をお持ちであれば、結論、「リノベーション賃貸」への引越しをお勧めします。
これは、”36歳で資産1億円を達成する過程”で、”私が実践した住宅費の最適化戦略”です。
- ”会社に縛られない自由を獲得したい”
- ”派手な暮らしは要らない”
- ”家族との時間を増やしたい”
リノベ賃貸に長く住む場合、 ”家賃を下げられる可能性が高く、家賃が上がる可能性が低い”ため、お得な住宅費とすることが可能です。
これってもはや、既得権益（資産）なのでは？と考えています。
リノベ賃貸とは？
ネットで検索すると、以下解説がでてきます。
リノベーション賃貸は、築年数の経った建物の内装や設備を現代風に一新し、新築並みの住み心地を低コストで実現した物件です。好立地かつ個性的なデザインが多く、賃料を抑えたい層に人気ですが、共用部や耐震性・防音性は古いままであることが多いため、内見時の見極めが重要です。
実際に、リノベ賃貸へ引越した経験が何回かありますが、
いずれも、外観は築年数通りに古めかしい作りでしたが、部屋の中はほぼ築浅同様にリノベーションされていました。
初めて内見した際は、そのギャップに驚いたもんです。笑
また、外観も作りは古いですが、どの物件も管理は行き届いていました。
（管理が荒い物件は、そもそも、大家がリノベーションへの投資なんて考えないと思います）
メリットとデメリット ＋物件選びで知っておくべきポイント
賃貸について
前述の価値観を前提とすれば、”賃貸”の一択です。
デメリットは省略します。
- 借金不要（住宅ローン不要）
住宅ローンを組み、金利を払う側になると、資産形成が非常に不利になります。
また、借金してるので、会社に縛られる人生になります。 - 家賃の値上げリスクが低い。
法律上、家賃の値上げは、貸主と借主の双方の合意がなければ成立しません。
そのため、値上げを通告されても必ず応じる必要はなく、拒否や交渉が可能です。
つまり、日本経済でインフレが進もうが、利上げされようが、
原則、賃貸契約済みの家賃は上げる必要なしです。 - 災害リスクを負わなくてOK
日本は災害が多い国です。
特に私は、社会人1年目に東日本大震災を経験したので、災害リスクは無視すべきではないと考えています。 - 柔軟に引越し可能
10年後も予測不能な時代で、変化に対応できる準備は必要と考えます。
リノベーション賃貸について
”日常生活の満足度”と”住宅費”のバランスを考慮すると、メリットが大きいと考えます。
※ステータスや見栄の優先順位を下げ、家族との日常生活を第一に考えると、現代の日本の都市部の賃貸物件はどれも十分な性能を有していると私は感じます。
私が物件検討した際、昔の日本や発展途上国と比較すると、日本は本当に恵まれた国だと再認識しました。
メリット
- 築浅と築古の良いとこどりができる
物件外観：古いけど、日常生活への影響は小さい。
部屋の中：リノベーションされ、築浅同等の設備があり、生活満足度が高い。
家賃：入居時の家賃は、「新築＞＞築浅＞リノベ＞＞築古」の傾向があり、コスパ良好。 - 賃貸契約更新の際に、家賃の値下げを交渉しやすい。
賃貸物件の多くはアパート/マンションの集合住宅であり、
同じ建物に、”リノベーション済の部屋”と”築古の部屋”が混在するケースがほとんどです。
なので、家賃交渉の際に、”築古の部屋”と比較して値下げ交渉をすると、交渉成功率が高くなります。
※実際、私はこの戦略で交渉し、築古の部屋と同等の家賃へ下げられました。
（月の家賃を1万円弱下げられました。）
デメリット
- 物件数が少ない。
実際、私もリノベーション物件を探した際は、数か月間、不動産サイトをパトロールし、ようやく希望する地区の物件を見つけたレベルです。
都内だと物件の母数が多いので、地区にこだわりが少なければ、見つけやすいです。 - 断熱・防音はやはり低い。
外観と接する部分はリノベーションが困難な場合が多いため、
窓やドアは、基本的にリノベーションされず、性能が低いケースが多いです。 - 老朽化による設備不具合が多い。
窓やドア等、リノベーション外の部分は、不具合が多いです。
実際、窓が閉まらなくなる不具合があり、管理会社へ連絡して設備修理を依頼することがありました。
※修理応対に時間に多少時間は取られましたが、修理費用はかかりません。（老朽化が原因の場合、原則、大家持ちとなります）
物件検討の際、私が気になった7つの疑問
- 築古だけど、耐震性は大丈夫？
- リノベ賃貸の選定のポイントは？
- 家賃交渉したら、大家と気まずくならない？
- 家賃交渉のポイントは？
築古だけど、耐震性は大丈夫？
1981年6月1日以降の物件であれば、十分な性能がある。
つまり、築40年でも物件候補としてOKなので、ほぼ全ての賃貸物件が該当。
さすが黄金時代の日本で建設されただけはある。
リノベ賃貸の選定のポイントは？
- 水回りもリフォーム済みであること。
壁紙等の見た目部分だけの修繕もリノベ済と掲載する物件もありますが、これはお勧めしません。
日常生活の満足度へ影響大なので、水回り（キッチン、トイレ、風呂）もリノベされた物件を選びましょう。 - 鉄筋コンクリートであること。
木造と比較し、設備不具合のリスクが低いためです。
特に害虫トラブルは、根本解決が困難なケースが多いので。 - 過去の家賃/他部屋の家賃が調べられること。
前述の通り、家賃交渉の際に交渉材料にできるため、証拠画像を残しておきましょう。
家賃交渉したら、大家と気まずくならない？
全く気まずくなりません。
日常生活で大家と会話することはほとんどないと思います。
また、メール等の非対面でも家賃交渉は可能です。まずは管理会社へ家賃交渉をメールしましょう
家賃交渉のポイントは？
- 過去の家賃/他部屋の家賃情報を、値下げの根拠として提示する。
「他の部屋はXXXX円なので、うちも同様に家賃を下げられないか？」と交渉するイメージです。
※闇雲に家賃交渉しても成功率は低いですが、
他の部屋の低い家賃をアンカリングでき、交渉成功の確率が上がります。 - 入居4年直前以降のタイミングで交渉する。
家賃滞納等のトラブルを起こしていない場合、
大家はあなたを優良顧客ととらえ、より長く入居し続けて欲しいと考えているでしょう。
そんなあなたが賃貸更新直前に家賃交渉してきたら、大家も譲歩する可能性が高いと思いませんか？ - 引越しの閑散期に交渉する。
例えば、「6月〜8月と11月〜12月」の閑散期に、引越しされると大家はどう思うでしょうか？
リノベ済とは言え、築古に分類される物件で、新しい入居者を探すのはわりと大変です。
”不動産会社への広告費”や”空室による減収”等は、大家にとって非常にストレスフルです。
「多少、家賃値下げしても、入居者を継続して欲しい」と大家が考えるとは思いませんか？
まとめ
以下の価値観を重視したい かつ 引越しを急いでいない方は、
リノベーション賃貸を検討してはいかがでしょうか？
- ”会社に縛られない自由を獲得したい”
- ”派手な暮らしは要らない”
- ”家族との時間を増やしたい”
凡人の私でも実現できた再現性の高い戦略なので、
皆さんの自由な人生の獲得に貢献できれば幸いです。
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